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Les charges de copropriété

Les charges de copropriété varient d'un immeuble à l'autre, selon que l'immeuble comprenne un ou plusieurs gardiens, un ou plusieurs ascenseurs, un chauffage collectif, des parkings, des espaces verts, etc. Le moteur de comparaison de moinsdecharges.com a ainsi identifié 32 types d'immeubles différents. La presse spécialisée reconnaît depuis plusieurs années la progression des charges de copropriété supérieure à l'inflation, d'où l'intérêt d analyser précisément les postes de charges (voir ci-dessous).

Il importe aussi d analyser les charges de copropriété sur une durée très longue, par exemple sur 20 ans en appliquant le coefficient d'érosion monétaire relatif à chaque année. Les années 1984, 1985 et 1999 par exemple sont élevées du fait notamment de la hausse du prix de l'énergie ; et les charges des années 2002 et 2003 subissent les effets de hausse liés à l'euro et à la hausse des primes d'assurance.

- Salaires et charges sociales du personnel
- Contrat de nettoyage parties communes
- Combustible de chauffage (gaz, fioul...)
- Chaufferie (contrats d'entretien, électricité, travaux d'entretien)
- Eau froide
- Honoraires de syndic
- Electricité des parties communes (hors parkings, ascenseurs, chaufferie et espaces verts)
- Ascenseurs (contrat(s) d'entretien, électricité, travaux d'entretien)
- Travaux d'entretien (hors parkings, ascenseurs, chaufferie et espaces verts)
- Assurance multirisque de l'immeuble
- Frais administratifs (hors assurance multirisque et honoraires de syndic)
- Charges de parking (y compris électricité et travaux d'entretien)
- Espaces Verts (contrat d'entretien, électricité, travaux d'entretien)
- AUTRES CHARGES (obtenue par différence)


Salaires et charges sociales du personnel

Les concierges, gardiens et employés d'immeuble sont souvent les éléments clés d'une résidence ; ils sont généralement les premiers au courant des pannes et des problèmes de la résidence ; les premiers à informer le syndic pour une prise de décision rapide. Leur bonne entente avec le syndic et la confiance avec le conseil syndical est essentiel. Le salaire de base du personnel d'immeubles est fixé par la Convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles. Le salaire de base dépend de la catégorie (A ou B) et du niveau (1 à 6) de l'employé, qui donnent un coefficient ; on obtient le salaire de base en multipliant ce coefficient par la valeur du point de la catégorie A ou celle de la catégorie B. A ce salaire de base, s'ajoute généralement un complément. Le coût d'un gardien est en général très onéreux pour les petits immeubles (moins de 20 lots). Il importe que leur contrat comporte des heures de travaux qualifiés et des heures de travaux spécialisés, ces deux domaines couvrant des interventions d'entretien souvent indispensables pour l'immeuble. La suppression du poste de concierge est généralement soumise au vote unanime des copropriétaires, sauf s'il peut être mis en place un système de substitution assurant dans des conditions normalement satisfaisantes des prestations équivalentes aux prescriptions inhérentes au poste supprimé, auquel cas le vote peut être soumis à la majorité de l'article 26.

Sites officiels relatifs aux concierges et gardiens d'immeuble :
http://www.lechodesconcierges.com/index.php
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/Rapport_gardiens_cle113cd6.pdf

Vos charges de personnel sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse :

  • Vous avez davantage d'employés d'immeuble que la moyenne (personnel de ménage, de sécurité, etc). Dans le cas d'employés de ménage salarié, comparez le poste charges de personnel de votre immeuble avec la somme des deux postes suivants de l'analyse : Salaires et charges sociales du personnel + Contrat de nettoyage parties communes ; vous pourriez envisager la sous-traitance de l'entretien ménager auprès d'une entreprise extérieure (éviter le surcoût des congés maladie, bénéficier d'une flexibilité quant au choix de l'entreprise, etc…). Dans le cas d'employé(s) de sécurité salarié(s), il est recommandé de renouveler l'analyse en portant ce ou ces salaires en " Autres charges ".
  • Votre personnel d'immeuble effectue la distribution du courrier alors que vos boîtes aux lettres sont conformes aux normes en vigueur ; vous pourriez demander à la Poste d'effectuer la distribution de courrier et, en accord avec votre syndic, réallouer le temps de travail et les tâches votre personnel d'immeuble.
  • Votre (vos) salarié(s) ont un coefficient plus élevé que la moyenne, et de ce fait ont un salaire plus élevé ; vous bénéficiez d'un personnel dont l'expérience contribue certainement à des économies içi ou là, sans forcément que vous vous en rendez compte (petits travaux, gestion au quotidien des prestataires, entretien général de l'immeuble…).
  • Votre copropriété a employé un personnel intérimaire en remplacement du personnel de l'immeuble en congés maladie
  • Votre copropriété a licencié un gardien ou un employé dans l'année

Vos charges de personnel sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse :

  • Les employés d'immeuble ne sont pas systématiquement à temps plein (quart-temps, tiers temps, mi-temps, etc…); vérifiez que vous avez bien renseigné ce champs avant de procéder à l'analyse ;
  • Vous avez moins d'employés d'immeuble que la moyenne ; Il est possible que la copropriété ait choisi de sous-traiter des prestations traditionnellement effectuées par le gardien ; il convient de regarder si les charges globales de l'immeuble ne sont pas en réalité supérieures à la moyenne

Contrat de nettoyage parties communes

Les copropriétés ayant opté pour la sous-traitance des tâches de nettoyage (par opposition à l'embauche d'un employé) disposent d'une prestation de ménage contractuelle. Les termes du contrat, et notamment la définition précise des tâches de nettoyage, ainsi que le rythme de chaque tâche (quotidien, hebdomadaire, mensuel, etc…), sont les éléments déterminants du temps passé par le personnel de nettoyage et donc déterminants du coût de ce poste de charges. Il importe lors de la sélection d'un prestataire de ménage de travailler en collaboration avec le syndic à définir un cahier des charges aussi précis que possible, avant de mettre en concurrence les sociétés.

Vos charges de contrat de nettoyage sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre copropriété a des requêtes de nettoyage demandant une présence plus importante ou plus régulière de personnel de ménage
  • Il peut être instructif de demander un devis à un prestataire concurrent pour identifier les surcoûts éventuels

Vos charges de contrat de nettoyage sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre contrat de nettoyage est peut-être limité dans les tâches demandées (nettoyage tous les 2 jours au lieu de quotidien par exemple) ; si cela vous convient, il n'y a aucune raison de changer ; si cela ne vous convient pas, il vaut peut-être la peine d'augmenter légèrement ce poste de charges pour un meilleur service
  • Vous bénéficiez de tarifs plus compétitifs (qualité-prix) que la moyenne ; la prudence s'impose, il est rare que dans cette activité très dépendante de la main d'œuvre, pour lesquels les coûts sont les mêmes chez tous les prestataires, les tarifs puissent se maintenir durablement à un bas niveau, sans altération du service fourni

Combustible de chauffage (gaz, fioul...)

Les charges de chauffages dépendent essentiellement du mode de chauffage et du combustible utilisé. Il est important de noter que les résidences récemment construites proposent un système de chauffage individuel soit électrique soit au gaz. Les résidences disposant d'un chauffage collectif sont exposées à la variation parfois forte du coût du combustible.

Vos charges de chauffage sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • La plus évidente remarque concerne le climat : avez-vous eu dans votre localité ou dans votre département un hiver particulièrement rigoureux, dont la rigueur n'aurait pas été observée au niveau national ? Météo France propose un service d'évaluation de la rigueur du climat à partir d'une mesure de degré-jour-unifié, qui peut vous permettre de progresser dans l'analyse de vos charges de chauffage.
  • L'isolation des appartements (fenêtres, murs extérieurs, toit, etc…) et le calorifugeage des réseaux pourraient-ils être améliorés ?
  • Votre chaudière est-elle toujours performante ? Il importe de veiller régulièrement à l'entretien et à la performance des chaudières, par exemple par l'audit d'un expert, ou au moyen d'un contrat d'entretien.
  • Les circuits de chauffe sont-ils performants ?
  • Peut-être pourriez-vous envisager avec l'aide de votre syndic la faisabilité d'un système alternatif et complémentaire comme le chauffage urbain, la mise en place de panneaux solaires sur façades ou terrasses, etc…

Vos charges de chauffage sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre syndic a mis en place un système d'achat groupé qui lui permet de négocier les tarifs de fioul, gaz et/ou chauffage urbain pour ses immeubles en gestion.
  • Veillez à ce que les charges de chauffage aient été bien annualisées, il pourrait s'agir d'une sous pondération sur cette année, couplée d'une surpondération de ces charges sur l'année précédente.
  • Les copropriétaires sont-ils satisfaits des temps de chauffage ou demandent-ils sa mise en route plus tôt et sa mise en arrêt plus tard ?
  • Si ce n'est pas le cas, il s'agit plutôt d'une bonne nouvelle !

Chaufferie (contrats d'entretien, électricité, travaux d'entretien)

Les charges de chaufferie dépendent essentiellement de l'âge de la chaudière, de son rendement énergétique et du type de contrat d'entretien (P1, P2, P3, voir P4).

Vos charges de chaufferie sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Vous disposez peut-être d'un contrat d'entretien de la chaufferie plus complet que la moyenne
  • Votre chaufferie est ancienne, consommatrice d'électricité et requiert des petits travaux d'entretien réguliers qui ne sont pas pris en charge par le contrat d'entretien
  • Votre chaufferie a connu cette année d'importantes réparations
  • Votre contrat d'entretien est coûteux et mériterait d'être mis en concurrence

Vos charges de chaufferie sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Vous disposez peut-être d'un contrat d'entretien de la chaufferie plus sommaire que la moyenne ; il se peut que le coût de ce poste augmente avec l'âge de la chaufferie, car certains travaux d'entretien ne seront alors pas pris en charge au travers du contrat d'entretien
  • Votre chaufferie est récente, peu consommatrice d'électricité
  • Votre contrat d'entretien a un coût compétitif (qualité-prix)

Eau froide

Selon l'Institut Français de l'Environnement (http://www.ifen.fr) , la consommation domestique d'eau atteint en moyenne 165 litres par habitant et par jour, pour un prix moyen de 3 euros le m3 (2004), avec cependant une grande dispersion de résultats entre les communes (de 1.80 à 3.80 le m3, voir ici). Le coût de l'eau dépend d'une part du prix du mètre cube d'eau, en croissance régulière chaque année, d'autre part de la consommation. La consommation peut faire l'objet soit d'une répartition générale selon le tantième, soit d'une répartition selon les relevés de compteurs individuels. Dans certaines résidences, le système est mixte : l'eau froide est répartie en charges générales et l'eau chauffée est répartie selon les relevés de compteurs d'eau chaude. Si les relevés individuels permettent bien souvent de réaliser des économies dans la consommation d'eau, il importe de veiller à ce que le coût du relevé annuel, s'il est sous-traité, ne rende cette économie purement virtuelle. Par ailleurs, il nous semble essentiel de mesurer la qualité de l'eau en faisant effectuer régulièrement des tests concernant l'éventuelle présence de legionella par exemple.

La consommation d'eau de votre immeuble est supérieure à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • L'installation de plomberie est ancienne, et les fuites d'eau identifiées ou non, sont nombreuses ; pour les copropriétés de taille importante, une expertise peut être demandée à un expert technique ; pour des copropriétés plus petites, faites des relevés de compteurs du soir au lendemain (sur des installations à l'arrêt) pour identifier les fuites éventuelles
  • L'immeuble comporte des commerces dont la consommation d'eau n'est pas individualisée
  • Les habitants de l'immeuble ont une consommation d'eau plus élevée que la moyenne, ne serait-ce qu'en raison du manque d'attention aux petites fuites (robinet, chasse d'eau…) ; certaines résidences ont eu recours avec succès à un contrat d'entretien, par lequel une société met des plombiers à la disposition des résidents et s'assure de manière régulière de l'entretien des plomberies individuelles (par exemple, le remplacement des joints, les robinets entartrés, les fuites de chasse d'eau…etc.) ; les chasses d'eau disposant d'un économiseur permettent une économie d'eau de 15 à 20% : pour ceux qui n'en disposent pas, placer une bouteille d'eau dans le réservoir d'eau permettra une économie pouvant aller jusqu'à 15% !
  • La période relevée est sensiblement supérieure à une année de consommation

     Cas où la consommation d'eau pour les espaces verts n'est pas distincte de la consommation d'eau froide générale :

  • L'immeuble a des espaces verts qui font l'objet d'un arrosage régulier ; il peut être intéressant d'étudier avec votre syndic le système d'arrosage (dosage, moment dans la journée, microaspersion, goutte-à-goutte, programmateur d'arrosage, etc.) et l'éventuelle récupération de l'eau de pluie
  • L'immeuble comporte des fontaines, une piscine, etc…

La consommation d'eau de votre immeuble est inférieure à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • L'immeuble est en zone touristique et peu fréquenté à l'année ; la consommation d'eau de l'immeuble est donc logiquement inférieure à la moyenne
  • La période relevée est sensiblement inférieure à une année de consommation
  • Des compteurs individuels ont été installés et les habitants ont été de ce fait sensibilisés à la consommation d'eau, ce qui, ramené à l'immeuble, a entraîné une baisse de la consommation d'eau de l'immeuble

Honoraires de syndic

Les honoraires de syndic varient généralement de 100 à 200 € par lot et par an selon le nombre de lots. On observe parfois un surcoût de 10 à 30% à Paris par rapport à la province. Par ailleurs, les syndics facturent des prestations particulières supplémentaires (voir Frais administratifs ci-dessous).

Les honoraires de syndic de votre immeuble sont supérieurs à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Vous êtes avec un syndic de confiance, qui en dépit de présenter des honoraires supérieurs à la moyenne, vous assure une gestion satisfaisante de l'immeuble
  • Les honoraires de gestion courante sont supérieurs à la moyenne car ils englobent certaines prestations que d'autres syndics facturent séparément en frais administratifs ; veillez à bien analyser le niveau des frais administratifs de l'immeuble
  • Votre contrat de syndic est coûteux et mériterait d'être mis en concurrence

Les honoraires de syndic de votre immeuble sont inférieurs à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre immeuble est géré par un copropriétaire bénévole
  • Votre contrat de syndic est compétitif (qualité-prix)
  • Les honoraires de gestion courante sont inférieurs à la moyenne car ils n'englobent pas certaines prestations qui sont facturées séparément en frais administratifs ; veillez à bien analyser le niveau des frais administratifs de l'immeuble

Electricité des parties communes (hors parkings, ascenseurs, chaufferie et espaces verts)

Les économies d'électricité résident souvent dans le regroupement de compteurs, de façon à réduire le coût des abonnements. Une autre possibilité est de s'assurer que la puissance demandée n'est pas excessive, entraînant un prix plus élevé de l'abonnement. L'installation de temporisateurs permet aussi de réduire la consommation d'électricité, de même que les éclairages déclenchées par cellule photoélectrique, ou encore la suppression de l'éclairage simultané de plusieurs étages. Certaines résidences ont eu recours avec succès à un contrat d'économie d'électricité, par lequel une société propose de ne se rémunérer que sur l'économie réalisée (35% en général). Enfin, l'installation de panneaux solaires sur le toit ou la terrasse de l'immeuble peut s'avérer économique pour l'alimentation électrique des lampes allumées en continu ou du circuit d'eau chaude par exemple.

Vos charges d'électricité des parties communes sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Vous disposez d'un nombre important de compteurs électriques que vous pourriez essayer de regrouper
  • Les ampoules des éclairages des parties communes ont une mauvaise performance énergétique et pourraient être changées par des ampoules basse-consommation
  • Les lumières des parties communes restent allumées trop longtemps ; des interrupteurs à détecteur de présence ont souvent été mis en place avec succès
  • Votre immeuble présente dans ses parties communes une particularité consommatrice d'électricité (passage, commerce, système de surveillance, etc…)
  • Vous pourriez organiser avec votre syndic un rendez-vous avec votre fournisseur d'électricité (généralement EDF) pour étudier la meilleure façon d'adapter les tarifs et la puissance aux besoins de votre immeuble

Vos charges d'électricité des parties communes sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • L'immeuble est en zone touristique et peu fréquenté à l'année ; la consommation d'électricité des parties communes est donc logiquement inférieure à la moyenne

Ascenseurs (contrat(s) d'entretien, électricité, travaux d'entretien)

Les charges d'ascenseur sont essentiellement composées du contrat d'entretien ascenseur, de l'électricité et des travaux d'entretien.

Vos charges d'ascenseurs sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre contrat d'ascenseur est un contrat complet, plus coûteux que la moyenne, mais prenant en charge un éventail plus vaste de travaux d'entretien
  • Votre immeuble est-il un immeuble de grande hauteur ? ou d'une hauteur sensiblement supérieur à la moyenne ? Y a-t-il plusieurs niveaux de sous-sols desservis par les ascenseurs?
  • Vos ascenseurs sont anciens, consommateurs d'énergie et demandent des petits travaux d'entretien réguliers ; un suivi périodique des pannes devrait être effectué et remis par l'ascensoriste afin de faciliter les décisions à prendre ultérieurement sur les travaux d'entretien des ascenseurs. Par ailleurs, pour limiter l'usage, et de ce fait la consommation électrique ou l'usure, il n'est pas recommandé par exemple d'introduire un système de rappel automatique de l'ascenseur vers le rez-de-chaussée.
  • Votre contrat d'entretien est coûteux et mériterait d'être mis en concurrence

Vos charges d'ascenseurs sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre immeuble comporte peu d'étages desservis
  • Vos charges d'ascenseur n'intègrent pas le coût de la téléalarme, car il n'en dispose pas encore; un tel système devra cependant être mis en place avant le 3 juillet 2013 conformément au décret relatif à la mise en sécurité des ascenseurs
  • Votre contrat d'ascenseur est peu coûteux mais sommaire dans ses garanties (à la différence d'un contrat complet)
  • Votre contrat d'entretien est compétitif (qualité-prix)

Arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs
Arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs
Arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d'ascenseurs
Décret no 2004-964 du 9 septembre 2004 - Sécurité des ascenseurs


Travaux d'entretien (hors parkings, ascenseurs, chaufferie et espaces verts)

Les travaux d'entretien concernent essentiellement les petits travaux de plomberie, de serrurerie, d'électricité, de peinture, de vitrerie, etc.

Vos charges de travaux d'entretien sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • D'une façon générale, le matériel s'usant, il est sujet à panne et des petits travaux de plomberie, de mécanique et d'électricité. Il est important de bien veiller au caractère répétitif des pannes et de changer le matériel plutôt que de le faire réparer trois fois par an.
  • Cela peut être dû à une panne d'importance ayant conduit à un remplacement de pièces, à une réparation longue.
  • Votre immeuble comporte peu de contrats d'entretien qui pourraient prendre en charge ces petites réparations ; de ce fait, si d'un côté vous réalisez certaines économies (sur les contrats), d'un autre côté, vous êtes exposés à une répétition de petits travaux d'entretien ; alternativement, votre immeuble comporte bien des contrats d'entretien, mais des prestations ont été facturées hors contrat.
  • Votre immeuble a subi des dégradations volontaires ou involontaires (bris de vitres, serrures forcées, tags, etc )
  • Votre immeuble est exposé à un climat plus rude que la moyenne et nécessite des petits travaux réguliers
  • Des fournitures et du matériel d'entretien (tondeuse, outils, etc.) ont été achetés cette année
  • Si votre immeuble comporte plusieurs bâtiments, veillez à ce que les travaux d'entretien aient bien été affectés aux bâtiments ayant effectivement bénéficié des travaux.

Vos charges de travaux d'entretien sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre immeuble est neuf ou récent et le matériel n'est pas usé
  • Le personnel de votre immeuble exerce ses compétences en travaux, réparation et mécanique et contribue à réduire les charges de travaux d'entretien

Assurance multirisque de l'immeuble

L'assurance de l'immeuble est une obligation pour la copropriété, afin de l'assurer notamment contre les risques de dégâts des eaux, incendie, explosions et responsabilité civile. Le coût de la prime dépend principalement de la taille de l'immeuble (sa « surface développée ») et des antécédents en termes de sinistres responsables. Suite aux événements du 11 septembre 2001 (attentats du World Trade Center à New York), les primes d'assurance des immeubles ont eu tendance à fortement augmenter, entre 15 et 40%.

La prime d'assurance de votre immeuble est supérieure à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre contrat d'assurance multirisque est très complet et offre une large couverture de sinistres avec des franchises minimales
  • Le montant assuré, en cas de destruction totale de l'immeuble suite à un sinistre, est important et conforme aux prix de reconstruction en du marché
  • Lisez attentivement le contrat d'assurance et après consultation de votre syndic, de courtiers et éventuellement d'assureurs, la suppression de certaines couvertures, peut-être peu adaptées, peut être envisagée
  • Votre immeuble est-il à proximité d'un lieu sensible - supposant une prime plus élevée?
  • Votre immeuble a subi des sinistres déclarés dans les dernières années
  • Votre contrat d'assurance est coûteux et mériterait d'être mis en concurrence

La prime d'assurance de votre immeuble est inférieure à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre contrat d'assurance multirisque est bon marché mais sommaire dans ses garanties, avec probablement des franchises élevées
  • La prime de votre contrat d'assurance est compétitive

Frais administratifs (hors assurance multirisque et honoraires de syndic)

Les frais administratifs comprennent les prestations particulières facturées par le syndic en supplément de leurs honoraires, tels que la surveillance des travaux (suivi administratif : 1,5% à 4%HT ; suivi technique : 2,5 à 6% HT du montant TTC), le questionnaire au notaire en cas de mutation (de 50 à 350 €), l'opposition (de 30 à 160 €), la modification du fichier des copropriétaires (de 60 à 140 €), les relances d'impayés (de 10 à 30 €) et la tenue d'un compte bancaire séparé (de 3 à 50 € par lot selon le nombre). Les frais administratifs comprennent aussi les procédures engagées contre des copropriétaires, contre la copropriété ou à l'inverse contre des prestataires. Les procédures les plus courantes en copropriété sont celles intentées à l'encontre de copropriétaires en retard de paiement des charges. Dans les procédures diverses intentées par ou contre la copropriété, il importe cependant d'être défendu par un avocat, expérimenté en droit de la copropriété, et qui aura été mis bien au fait de la situation par le syndic et le conseil syndical, au besoin au moyen de courriers rédigés par certains copropriétaires.

Vos frais administratifs sont supérieurs à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre immeuble a des contentieux et des procédures juridiques en cours, qui engendrent des frais d'avocat
  • Votre copropriété a tenu plus d'une assemblée générale dans l'année
  • Les convocations à l'Assemblée Générale ont été envoyées par courrier recommandé, alors qu'une partie aurait pu être remise en mains propres par le gardien
  • Certaines prestations sont facturées séparément des honoraires de gestion courante et votre copropriété a eu davantage recours que la moyenne à ces prestations (vacations horaires, etc.)
  • Votre copropriété a eu davantage recours que la moyenne à un architecte, des audits et/ou des bureaux d'étude et de contrôle
  • Votre immeuble a réalisé des travaux qui ont fait l'objet d'honoraires

Vos frais administratifs sont inférieurs à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Les frais administratifs sont compris dans les honoraires de gestion courante du syndic
  • Votre copropriété a eu moins recours que la moyenne à des prestations de syndic (vacations horaires, etc.) facturées séparément des honoraires de gestion courante
  • Votre immeuble n'a pas de procédures juridiques en cours
  • Votre syndic utilise l'impression recto-verso, 2 pages par feuille, pour limiter les frais postaux

Charges de parking (y compris électricité et travaux d'entretien)

Les charges de parkings peuvent comprendre des contrats d'entretien de blocs secours, d'extincteurs, de portail automatique, d'extraction VMC, de portes coupe-feu, d'agents de sécurité, des coûts de nettoyage, d'électricité, de dégorgement de canalisations, de serrurerie, de plomberie, etc.

Vos charges de parkings sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Les parkings sont en sous-sol et leur entretien fait l'objet de plusieurs contrats ; la revue et l'éventuelle renégociation des contrats peuvent permettre d'apporter des économies
  • La consommation électrique est élevée et peut-être réduite par exemple en regroupant les compteurs
  • Vos parkings sont dotés d'un système de surveillance et/ou d'agents de sécurité

Vos charges de parkings sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Les parkings sont situés à l'extérieur
  • Le nombre de parkings est réduit par rapport au nombre de lots de l'immeuble
  • Les contrats d'entretien du parking sont particulièrement compétitifs (qualité-prix)

Espaces Verts (contrat d'entretien, électricité, travaux d'entretien)

Les espaces verts font généralement l'objet d'un contrat d'entretien auprès d'une entreprise spécialisée. L'objet de ce contrat est l'entretien des massifs de fleurs, la tonte de la pelouse, l'élagage des arbres, etc. Certaines résidences ont parfois leur propre personnel de jardinage.

Vos charges d'espaces verts sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Les espaces verts font l'objet d'un arrosage plus important que la moyenne
  • L'immeuble comporte des fontaines, une piscine, un terrain de tennis, etc…
  • Les espaces verts de l'immeuble ont une taille plus importante que la moyenne
  • L'esthétique des espaces verts est recherché, le choix est délibéré, mais possiblement plus coûteux que la moyenne
  • Le contrat d'entretien des espaces verts comporte des interventions régulières de la société d'entretien ; si votre immeuble dispose de gardiens et/ou de personnel de ménage, étudiez la possibilité de les mettre à contribution pour l'entretien des espaces verts arrosage, tonte de la pelouse, etc. (attention pour les gardiens par exemple, leur contrat devra comprendre des heures de travaux dits «spécialisés»), de façon à réduire le rythme d'intervention de la société d'entretien, et de ce fait réduire les charges d'entretien des espaces verts.
  • Votre contrat d'entretien des espaces verts est coûteux et mériterait d'être mis en concurrence

Vos charges d'espaces verts sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Le contrat d'entretien des espaces verts est peu coûteux, mais les interventions sont sommaires
  • Le personnel de votre immeuble contribue à l'entretien des espaces verts (arrosage, tonte, etc…)Le prix du contrat d'entretien des espaces verts est compétitif (qualité-prix)

AUTRES CHARGES (obtenue par différence)

Les autres charges reprennent l'ensemble des charges non reprises ci-dessus : il peut s'agir de prestations diverses, comme des contrats de relevés de compteurs, désinsectisation, de relevés de compteurs, d'entretien de la VMC, de dératisation, d'enlèvement des ordures ménagères, de pompes, de toitures / terrasses, de colonne sèche, de surpresseur, d'extincteurs, d'interphone ou vidéophone, d'antenne collective (hertzienne, satellite), de câble, etc...

Les autres charges incluent aussi les taxes sur les parties communes auxquelles peuvent être soumises les copropriétés:

- Taxe foncière,
- Taxe d'habitation (à la charge de la copropriété dans le Var et les Alpes Maritimes pour les logements des gardiens),
- Taxe de balayage,
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
- Taxe sur les balcons et les enseignes au titre des droits de voirie.

Vos autres charges sont supérieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Certaines résidences ont fait le choix de la sous-traitance d'un large nombre de tâches traditionnellement effectuées par les gardiens ou par le personnel d'immeuble. Si vos charges de personnel ne sont pas sensiblement moins importantes que la moyenne, c'est que vos contrats d'entretien sont coûteux. Dans tous les cas, listez les par ordre d'importance, du plus coûteux au moins coûteux, étudiez les avec votre syndic et comparez les prix.
  • Votre copropriété dispose de davantage de contrats que la moyenne, par exemple, des contrats de nettoyage et sortie des poubelles, de désinfection des vide-ordures, de désinsectisation, de dératisation, de maître-chien, de télésurveillance, d'extincteurs, etc…
  • Votre copropriété a instauré des relevés de compteurs d'eau chaude et/ou d'eau froide, qui permettent une individualisation des charges, mais qui induisent le coût annuel des relevés de compteurs

Vos autres charges sont inférieures à la moyenne ?
Plusieurs pistes doivent guider votre analyse:

  • Votre copropriété dispose de moins de contrats que la moyenne
  • Votre personnel d'immeuble, gardien, employé, vous aide à limiter les charges diverses
  • Votre immeuble bénéficie de recettes régulières ou extraordinaires, qui viennent en réduction des charges de l'immeuble



















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